Экспертиза ремонта квартиры 50 кв.м. в ЖК «Городской квартал Big Time»

В какой момент большинство людей вспоминает о наличии инструкции к технике? Правильно, когда с её запуском или использованием возникают трудности. Так же и в области ремонта недвижимости о привлечении технического эксперта задумываются, когда на объекте начинаются проблемы с выполнением работ.

В сегодняшнем материале речь пойдёт о двухкомнатной квартире в свежем (на момент написания статьи) жилом комплексе бизнес-класса «Биг Тайм» от Tekta Group, который был сдан в 2021 году и расположен в Северо-западном округе Москвы, в районе Хорошёво-Мнёвники недалеко от станций метро «Полежаевская» и «Хорошёвская», а также МЦК «Хорошёво». «Городской квартал Big Time» представляет собой 3 монолитных 21-этажных корпуса с подземной парковкой.

Как вы уже поняли по описанию объекта, учитывая ещё и актуальную среднюю стоимость в 400 тысяч за метр квадратный, речь не шла о бюджетном ремонте с неизвестными частосменяющимися исполнителями или о недорогой готовой отделке от застройщика. Заказчиком была выбрана одна фирма, которая выполняла все работы по договору. К сожалению, это не стало гарантией добросовестной реализации ремонта, поскольку в процессе воплощения интерьерных фантазий у владельца квартиры возникли вопросы по качеству и, соответственно, оплате. Чтобы зафиксировать нарушения технологий проведения работ и выявить дефекты, на объект был приглашён наш специалист по строительно-технической экспертизе.

В ходе проведения визуально-инструментального обследования квартиры по нашему подробному внутреннему регламенту были проверены в присутствии владельца недвижимости коридор, кухня-гостиная, санузел и спальня. Далее рассмотрим относительно детально качество осуществлённых бригадой заказчика ремонтных работ по блокам.

На момент осмотра жилого помещения не были закончены штукатурные работы, местами даже отсутствовал штукатурный состав, а из тела строительной смеси на поверхности стен не были удалены маяки. Помимо того, что отклонения от плоскости вертикали стен составили более 5 мм на 2 погонных метра, так ещё и в «мокрой» зоне штукатурные работы выполнены гипсовыми составами, что хоть и допустимо производителями, но требует дополнительной защиты данного материала от воздействия влаги, например, плиткой, а места прямого попадания воды должны быть обработаны гидроизоляцией.

Проблемы присутствия маяков и отклонений от плоскости горизонтали (до 10 мм на 2 погонных метра по поверхности стяжки и до 15 мм по всей площади квартиры) не обошли стороной и стяжку пола. Кроме того, частично отсутствовала демпферная лента в узлах примыкания к стенам и гипсокартонным перегородкам, также совсем не были реализованы компенсационные (деформационные) швы. Экспертом было замечено и нарушение очередности проведения «мокрых» процессов: перегородки из гипсокартонных листов (ГКЛ) по внешним признакам были возведены до полного высыхания стяжки.

Продолжая говорить о применении ГКЛ для возведения стен, можно упомянуть целый перечень допущенных «мастерами» ошибок. К примеру, отсутствуют усиление стоечных профилей при формировании дверного проёма (кстати, он выполнен не только с отклонениями до 7 мм от плоскости вертикали, но и не из Г-образной части целого листа, а из «обрезков»), обрамления в местах пресечения с коммуникационными трассами, разделительная лента в узлах примыкания листов к поверхностям стен и потолка, армирование в стыковочных швах при шпатлевании.

Зато снова имеет место нарушение технологии работы с гипсокартоном: шаг крепления листа к каркасу более 250 мм, а зазор к поверхности стены доходит до 8 мм, не произведено снятие фаски на отрезных кромках (зазоры также до 8 мм), саморезы утоплены более чем на 3 мм, повреждая поврежден гипсовый сердечник материала, в «мокрой» зоне применён не влагостойкий (ВГКЛ), а обычный ГКЛ, не соблюдён шаг профиля при формировании каркаса перегородок, криволинейные конструкции изготовлены из отдельных кусков с замазанными штукатуркой стыками вместо цельного листа с фрезеровкой и последующим изгибом.

Конечно, после такого объёма уже не удивило обнаруженное в рамках экспертизы отклонение до 8 мм на всю высоту от вертикали откоса оконного проёма. Со звукоизоляционными панелями оплошностей меньше, но они также присутствуют в виде нарушений в подрезке и монтаже панелей (паз/гребень), отсутствия виброизолирующей ленты в узлах примыкания к поверхности стены и отсутствия герметизации финишных стыков.

По части электрики на объекте технический эксперт зафиксировал, что ремонтной компанией не были установлены защита от утечки токов (УЗО 30 ампер), отдельный автомат в щите на варочную панель и духовой шкаф, дополнительная система уравнивания потенциалов в санузле. Помимо вышеизложенного кабель трассы не был закреплён и имел множество перекрестий, его соединение было выполнено в виде скрутки, а не распаянных коробок. И в завершении строителями не произведена сборка и подключение электрического щита.

На фоне всех описанных ранее недочётов разной степени критичности, одиноко выглядит отсутствие теплоизоляции на трубопроводе из сшитого полиэтилена горячего и холодного водоснабжения. Интересно, но ожидаемо, что техническая экспертиза выявила несоответствие в актах выполненных работ в сравнении фактически проведёнными и по монтажу криволинейных перегородок из ГКЛ/ВГКЛ (в 2 слоя), и по звукоизоляции ЗИПС-панелями (с обшивкой ГКЛ в 1 слой), и теплоизоляции труб водоснабжения.

Найденные несоответствия и дефекты, приведённые списком выше были изложены в акте экспертом, анализировавшим качество проведённых ремонтно-отделочных и монтажных работ. С юридической же точки зрения выявлены нарушения следующей нормативной и законодательной документации:

Потенциально подрядчик может попытаться оспорить результаты экспертизы и привлечь собственного специалиста для оценки, но и на его заключение, в т.ч. подготовленное в рамках судебного процесса, также можно составить рецензию, с чем мы уже сталкивались, например, в двухкомнатной квартире в ЮВАО и трёшке в Красногорске.

Завершим вполне стандартным замечанием, что описанных проблем возможно было избежать с помощью внедрения дополнительного независимого уровня проверки, скажем, в рамках полноценного технического надзора или контроля основных этапов ремонта. Пройдя по ссылкам, надеемся, вы поймёте насколько стоимость участия стороннего технически грамотного наблюдателя мала в сравнении как со среднестатистическим актуальным бюджетом на отделку квартиры в Москве или области, так и с убытками на примере осмотренных нами объектов в ЖК «Эталон Сити» или клубном доме Story. И, как всегда, поделитесь собственным опытом взаимодействия с подрядными компаниями по ремонту в комментариях на Дзене.