Обслуживание и поддержание технического состояния загородной недвижимости лежит на плечах её владельца. В отличие от капитального ремонта многоквартирного дома, в частном хозяин сам решает, когда проводить работы, какую сумму выделить на их осуществление, в какую компанию обратиться, где и по какой цене закупать необходимые материалы и т.д.
Объект строительной экспертизы
Загородный двухэтажный дом 2010 года постройки площадью 199 квадратных метров расположен в селе Павловская Слобода Истринского района Московской области. Здание возведено из газоблоков, а снаружи облицовано кирпичом. Кстати, расскажите кратко в комментариях на Дзене, какие технологию и материалы вы выбрали или планируете использовать для строительства своего дома.
Как это часто встречается в нашей практике, начатые ремонтные работы пришлось прекратить, не дожидаясь их окончания. К слову, они велись силами заказчика с привлечением сторонних мастеров без договоров. Однако предыстория куда более трагичная, чем большинство типовых причин подобного развития событий и даже не связана с отсутствием технадзора на объекте…
Основания проведения оценки стоимости
Мужчина после развода с женой, с которой остался его ребёнок, встретил новую любовь, не забывая поддерживать первую семью, в т.ч. материально. Ещё до второго брака пара решила приобрести загородный дом для проживания, в строительство которого вложились оба партнёра. Так, например, будущая супруга продала свою недвижимость в другом городе, а вырученные средства пошли в благоустройство и ремонт.
К сожалению, мужчина внезапно заболел и скончался. С этого момента в истории появились потенциальные наследники его имущества – бывшая жена и взрослый сын, которые законно претендовали на долю. Информация о первоначальном состоянии дома присутствовала в техническом паспорте и иных документах. Следовательно, владелице частного дома (второй супруге) понадобилось определить, что конкретно сделано во время ремонта и сколько денег потрачено. По наставлению сопровождавшего юриста ею было принято решение о проведении досудебной строительно-технической экспертизы.
Задачи строительной экспертизы ремонта
Независимому эксперту требовалось, во-первых, определить фактически выполненный объём ремонтно-строительных работ (электроснабжение, отопление, канализация, подвальные помещения, устройство гидроизоляции фундамента, дренажной системы, возведение части забора, ГВС и ХВС).
Вторым пунктом в задании от заказчика значилось установление их стоимости, чтобы представить в дальнейшем результаты сметной оценки в суде. В отличие от стандартных обращений за строительно-технической экспертизой частного дома в данной ситуации специалисту не нужно было определять качество работ и, следовательно, фиксировать какие-либо дефекты. По той же причины вы не увидите в конце статьи списка нарушенных законов и нормативов.
Экспертиза стоимости ремонта дома
Начнём с электроснабжения. В процессе обследования экспертом было зафиксировано, что на момент осмотра выполнены ввод кабеля от линии электропередач в ПВХ-трубе, монтаж электрощита, установка автоматического стабилизатора напряжения и прокладка ещё двух видов кабелей в гофрированной трубе. Подробное описание материалов, конечно, было приведено в заключении по итогам независимой экспертизы, но здесь мы опустим чисто технические нюансы.
Система отопления была смонтирована полипропиленовыми армированными трубы (двух разных диаметров), установлена фурнитура (кран, фильтр, муфта, обвод, угол), двухконтурный газовый котёл, насос горячего водоснабжения и бойлер (водонагреватель) Drazice OKC 200 NTR. Также строителями выполнен монтаж мембранного расширительного бака для отопления, полотенцесушителя из нержавеющей стали и радиаторов отопления.
По обустройству канализации к моменту технической экспертизы реализована прокладка ПВХ-трубы 110 диаметра и смонтирован канализационный колодец из бетонных колец. Для водоснабжения выполнены прокладка ПНД-трубы (для питьевой воды) и монтаж магистрального фильтра «Гейзер».
Выстроена часть сплошного забора: сделаны лунки для последующего бетонирования, установлены опорные столбы из круглой трубы (3м), лаги из профильной трубы, размещён и окрашен профлист.
Выполнена дренажная система для отведения талой воды и осадков от фундаментной части объекта недвижимости, так как имеется цокольный этаж, реализована рулонная и жидкая обмазочная гидроизоляция фундаментной части. Кроме того, экспертиза показала, что обустроены смотровой дренажный колодец (с отводами и крышкой) и сточный колодец для сбора воды.
По информации от эксперта в подвальном помещении выполнены выемка грунта, стяжка и монтаж сварного каркаса из П-образного швеллера. Реализован настил из несущего профлиста по сварному каркасу.
Заключение эксперта для суда
По результатам локально-сметного расчёта согласно базе ГЭСН в программном комплексе «ГРАНД-Смета» итоговая стоимость материалов и фактически произведенных ремонтно-строительных, описанных в рамках независимой экспертизы частного дома, составила почти 2 170 000 рублей. При выделении наследственной доли в рамках рассмотрения дела суд учёл данные финансовые вложения.
Конечно, у потенциальных наследников была возможность в ответ организовать собственную судебную экспертизу для оценки стоимости ремонта. Однако, в этом случае мы также могли бы составить рецензию на её результаты. К счастью, сторонам удалось прийти к соглашению. В итоге наш заказчик в лице второй жены сохранил дом в собственности при относительно небольшой сумме компенсации первой семье.