Осмотр квартиры 35 кв.м. в ЖК Зеленоград Сити перед покупкой

При выборе новостройки далеко не всем покупателям хочется тратить месяцы времени на ремонт будущей квартиры в Москве. Такие люди нередко выбирают либо отделку от застройщика, либо уже готовые варианты на вторичке. Последние тоже могут быть относительно новыми и предлагаться единственными владельцами, которые сначала вложились в недвижимость на стадии строительства, а затем в необходимые работы и материалы, чтобы позже покрыть расходы и получить прибыль при продаже.

В отличие от старого жилищного фонда Москвы, свежие квартиры с ремонтом в новостройках почти не требуют проверки юридической чистоты, но и обойтись без приёмки вторички перед покупкой не всегда получается. Кстати, обратите внимание на статью, где данная услуга сравнивается с подбором автомобиля.

Вернёмся к нашему объекту, которым в этот раз стал ЖК комфорт-класса «Зеленоград Сити», а точнее, расположенная в одном из его домов однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров с отделкой от владельца недвижимости. Как вы поняли по названию, комплекс находится в Зеленограде, являющемся по совместительству отдалённым районом Москвы без прямого доступа к метро. Вы не ошиблись и прочитали верно – целый город и при этом анклав столицы, окружённый со всех сторон Московской областью.

Нашей основной задачей было обследование недвижимости с последующим отчётом (актом), где указываются все выявленные дефекты и нарушения, допущенные при осуществлении ремонтных и отделочных работ. Это важный аспект покупки вторички и прочей недвижимости с готовым интерьером, поскольку со всеми проблемами придётся столкнуться новоиспеченному собственнику жилья. Проверка же позволяет заранее обнаружить возможные риски, чтобы скорректировать, например, условия сделки.

Техническое состояние рассматриваемой однокомнатной квартиры можно охарактеризовать как удовлетворительное, но на «пятёрку» оно не тянет даже с недавно сделанным ремонтом в силу ряда моментов. К примеру, система водоснабжения выполнена с нарушениями в части требований нормативной документации – отсутствует обратный клапан.

Узлы примыкания холодного остекления балкона к ограждающей конструкции (стенам) не изолированы надлежащем образом, вследствие чего происходит увлажнение и разрушение штукатурного слоя, нередко приводящее к появлению плесневых грибов. Говоря про окна, нельзя не заметить, что требуется регулировка всего блока, поскольку створки после открытия распахиваются самостоятельно.

Также непрофессионально выполнена и облицовка стен керамической плиткой, декоративным кирпичом, поскольку наблюдаются излишние зазоры между элементами и щели в местах стыка разных материалов. Кроме того, проблемы с закрытием испытывает входная дверь.

В общем и целом, довольно часто встречающаяся картина недавно сданной околомосковской однушки с бюджетным ремонтом и дешёвыми материалами, которая выставлена на продажу, потому единственной целью владельца данной недвижимости является извлечение прибыли, появившейся за время строительства и обусловленной проведёнными работами, пусть и низкого качества. Раз всё так стандартно, то почему мы публикуем эту статью? Есть одна крупная изюминка.

Заострить внимание хотелось бы, как ни странно, не на строительно-технической экспертизе, а на юридическом вопросе по данному объекту недвижимости, который впоследствии может сыграть злую шутку для будущего её обладателя: занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Мы не исключаем, что некоторые читатели напишут в комментариях на Дзене, что в данном документе можно указать любую цену. И будут правы, так как это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ, но насколько такое предложение обосновано? Вся соль в стремлении продавца уйти от оплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, поскольку недвижимость находится в собственности менее 3-5 лет.

Покупатель, если выберет данную квартиру и, соответственно, согласится на условия нынешнего владельца, рискует, во-первых, в случае судебного разбирательства быть признанным судом недобросовестным, т.к. сознательно пошёл на это, а действующее законодательство отводит важную роль данному вопросу. Во-вторых, саму сделку могут признать недействительной, после чего покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать обратное, т.е. выплату дополнительных средств «за рамками договора», практически невозможно.

В-третьих, будущему потенциальному владельцу невозможно аналогичным образом получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости (лишь на ту часть, что указана в договоре). А при последующей гипотетической продаже квартиры до исчисления срока налогообложения (3-5 лет) сумма полученного дохода будет намного более существенной, что, в свою очередь, увеличит и абсолютный размер налога.

В конечном счёте, если в ходе судебных разбирательств будет доказано, что необоснованная выгода получена вследствие занижения стоимости недвижимости, а, следовательно, и выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тысяч рублей по статье 198 УК РФ. К слову, на момент публикации материала квартира, похоже, кому-то всё-таки продана…

Конечно же, каждый вправе самостоятельно принимать решения об целесообразности такой сделки, но по крайней мере мы, как специалисты в области технического надзора, приёмки от застройщика и контроля ремонта, должны предоставить вам максимально возможный объём данных, чтобы вы были готовы к различным, в том числе негативным сценариям развития событий. Тем более, что во время подбора квартиры в формате осмотра той же вторички перед покупкой есть возможность избежать будущих ошибок и разногласий.

К сожалению, подготовка подобных интересных материалов отнимает немало времени, поэтому рекомендуем подписаться на наш более оживлённый Instagram, где еженедельно, а порой и ежедневно, мы публикуем краткие посты с интересными ситуациями с выездов на разнообразные объекты Москвы и области.